Onderhoud nieuwbouw moet 22% goedkoper om rendabel te bouwen
Artikel zoals geplaatst op Building Business 20 mei 2015
Het onderhoudsniveau van nieuwbouwwoningen moet 22% omlaag om rendabele sociale huurwoningen te kunnen bouwen met een huur net onder de liberalisatiegrens. Dat blijkt uit een vergelijking tussen de IPD cijfers en het streefniveau voor onderhoud dat Fakton stelt voor het realiseren van rendabele huurwoningen.
Het streefniveau voor een rendabele sociale huurwoning is €850
De theoretische ‘rendabele sociale huurwoning’ is beschreven in het gelijknamige onderzoek van Fakton. Het onderzoek geeft een streefbedrag voor de onderhoudslasten van €850 gedurende 50 jaar, bij een huur op de liberalisatiegrens.[1] Fakton ziet mogelijkheden om dit te bereiken door het onderhoud uit te besteden aan bouwers bijvoorbeeld met Design, Build and Maintaincontracten.
De onderhoudslasten voor nieuwbouw zijn momenteel €1.084 per jaar
De jaarlijkse onderhoudslasten voor nieuwbouw zijn €1.084 per woning, afgeleid van de IPD-cijfers over onderhoud.[2] Dit is lager dan de gemiddelde onderhoudslasten bij corporaties in de IPD (€1.372 per woning in 2013). Dat verschil komt doordat het gemiddelde sterk beïnvloed wordt door de hoge onderhoudslasten van het oude bezit van corporaties. De onderhoudslasten van nieuwe woningen zijn de eerste jaren laag.
Onderhoudslasten van nieuwbouwwoningen en het gemiddelde in de woningvoorraad
*Bron: IPD, bewerking Watkostdebouwvaneenhuurwoning
Het onderhoud van nieuwbouw moet 22% goedkoper om rendabel te bouwen
Het onderhoudsniveau van nieuwbouw moet met 22% omlaag om van de gemiddelde onderhoudslasten van €1.084 per woning tot het streefbedrag van €850 euro te komen. Er zijn indicaties dat een besparing van deze orde binnen de mogelijkheden valt. Bouwers denken daarin steeds vaker mee, omdat hen wordt gevraagd het onderhoud ook aan te bieden met Design, Build and Maintaincontracten (DBM). Zij hebben daarmee een extra incentive om te sturen op lage onderhoudslasten in het ontwerp.
Het jaarlijkse onderhoudsbedrag voor de eerste 20 jaar is €636
De onderhoudstermijn in de DBM-contracten is korter dan 50 jaar. De onderhoudslasten voor de eerste 20 jaar zijn, afgeleid van de IPD-cijfers, €809 per woning. Dat betekent een bedrag van €636 voor een rendabele huurwoning, uitgaande van dezelfde benodigde verlaging van 22%. Dit kengetal houdt geen rekening met de planning van de eerste grote maatregelen binnen of buiten de termijn van het contract.
Bij een huur onder de aftoppingsgrens is een lager onderhoudsniveau nodig
De zoektocht naar een rendabele sociale huurwoning krijgt een nieuwe impuls met de invoering van de passendheidstoets. De investeringsruimte bij een huur op de liberalisatiegrens is circa €30.000 groter dan bij een huur op de aftoppingsgrens. Dit zal ten dele een extra besparing op onderhoud vragen ten opzichte van de rendabele huurwoning met een huur op de liberalisatiegrens.
Conclusie
Om tot onderhoudslasten van €850 per woning te komen dient in de nieuwbouw 22% bespaard te worden ten opzichte van het onderhoudsniveau van de bestaande voorraad. De onderhoudslasten moeten verder omlaag om een rendabele woning te bouwen met een huur onder de aftoppingsgrens. Dit is de opgave in het onderhoud om tot rendabele sociale nieuwbouw te komen.
[1] Onderhoud: planmatig, mutatie en klachtenonderhoud
[2] De gemiddelde onderhoudslasten van woningen in verschillende bouwjaarklassen volgens IPD zijn als uitgangspunt genomen voor de verwachte onderhoudslasten van een nieuwbouwwoning gedurende de eerste 50 jaar exploitatie. Het bedrag is omgerekend tot een gemiddeld jaarlijks bedrag met een contante waardeberekening zodat het vergelijkbaar is met het richtbedrag van €850
