Innovatie of minder marge?

De bouwkosten voor nieuwe woningen zijn sinds 2008 met 22% gedaald ten opzichte van de lonen en materialen. Deze ontwikkeling komt grotendeels doordat bouwers genoegen nemen met lagere marges en mogelijk deels door innovatie. Nu alle indicatoren voor de bouw op groen staan is de grote vraag wat er met de bouwkosten gaat gebeuren. Gaan de bouwkosten harder stijgen dan inflatie of hebben innovaties geleid tot een structureel betere prijs-kwaliteitverhouding?

Dit artikel is 10 november gepubliceerd door WoningmarktNL onder de titel: heeft de bouwsector geïnnoveerd of zijn alleen de marges minder?

Het CBS heeft twee indexen voor de bouwkosten: de output- en de inputindex.[1] De outputindex is gebaseerd op de totale bouwkosten in de bouwvergunningen van woningen. De inputindex wordt opgebouwd uit de ontwikkeling van lonen en materiaalkosten. Het verschil tussen beide is de marge van bouwers.[2]

De bouwkosten zijn lager geworden door minder marge bij bouwers

Het is geen geheim dat de marges van bouwers de afgelopen jaren onder druk stonden. In de periode 2008 tot en met 2014 is de outputindex met 22% gedaald ten opzichte van de inputindex. Tegelijk is de inputindex minder gestegen dan inflatie. Het bouwen van een woning is dus goedkoper geworden. Op het eerste gezicht door lagere marges.

De bouwkostenindices input en output; en inflatie (CBS)

Daar komt nu verandering in. Het aantal afgegeven bouwvergunningen is meer dan verdubbeld (203%) ten opzichte van het dieptepunt in 2013. Tegelijk is de productiecapaciteit afgenomen sinds het begin van de crisis. De bouwmarkt wordt weer een aanbodmarkt.

Het aantal afgegeven bouwvergunningen (CBS)

Als er verder niets veranderd is ligt het voor de hand dat de marges van de bouwers gaan stijgen en daarmee de bouwkosten. Dit effect kan worden versterkt doordat ook de marges van de producenten van materialen onder druk hebben gestaan (de prijzen zijn minder hard gestegen sinds het begin van de crisis), waardoor ook de materiaalprijzen sterker kunnen gaan stijgen.

Heeft innovatie geleid tot een betere verhouding kostprijs-kwaliteit?

Maar is er iets veranderd? De bouwsector heeft de crisis aangegrepen om te innoveren. Dit heeft zowel productmatige als procesmatige vernieuwingen opgeleverd, met een positief effect op de materiaal respectievelijk arbeidscomponent in de kosten. Productmatige vernieuwingen zijn bijvoorbeeld het concept Morph van Heijmans voor appartementenbouw, waarbij minder staal nodig is voor de constructie en het project Irenehof van Wonen Limburg en Neptunus waarin materialen zijn hergebruikt. Dit zijn voorbeelden van het gebruik van minder of goedkoper materiaal.

Procesmatige vernieuwingen zijn bekend onder de termen ketenintegratie, co-creatie en conceptueel bouwen. Bij deze procesaanpakken is veel sprake van standaardisatie van producten en processen, om zo de faalkosten te reduceren. Bijna elke bouwer heeft een of meerdere concepten op de plank liggen van grondgebonden woningen, vaak met een vaste prijs.[3] Bij standaardproducten of met vaste ketenpartners hoeft niet steeds opnieuw het wiel te worden uitgevonden, zowel tijdens het ontwerp- als het uitvoeringsproces. In het verlengde daarvan worden steeds meer onderdelen geprefabriceerd. Dit alles leidt tot lagere arbeidskosten in de bouwketen.

Marge of innovatie?

Met andere woorden, de innovaties leiden tot dezelfde kwaliteit met lagere loon- en/of materiaalkosten. In dit scenario is de daling van de outputindex het gevolg van innovatie en niet van lagere marges. Deze daling van materiaal en loonkosten is echter niet zichtbaar in de inputindex, omdat deze uitgaat van dezelfde hoeveelheid en type arbeid (cao lonen) en dezelfde hoeveelheid en type materialen.

Helaas kan met de indexen niet inzichtelijk worden gemaakt welk deel van het verschil in de marge zit en welk deel door het effect van bijvoorbeeld het werken met zzp-ers, efficiënter werken door ict (BIM), sneller werken door standaardisatie en het fabrieksmatig produceren van woningen komt. Het effect van innovatie kan inzichtelijk worden gemaakt door een aantal projecten uit 2008 af te zetten tegen projecten uit 2014 met dezelfde woninggrootte, die passen in de prijsontwikkeling (outputindex). Deze projecten kunnen gezocht worden in de projectendatabase van Watkostdebouwvaneenhuurwoning met inmiddels meer dan 530 projecten.[4] Een analyse van het materiaalgebruik, de looncomponent, de marge van de bouwer en de opbouw van de kosten kan inzicht geven in de innovatiecomponent.

Mogelijk blijkt dat de innovatie inderdaad heeft geleid tot een betere kostprijs-kwaliteitverhouding. En wie weet berekenen de partijen die geïnvesteerd hebben in deze innovaties een deel van dit voordeel door in de bouwkosten, bijvoorbeeld om marktaandeel te winnen. Opdrachtgevers moeten actief op zoek naar partijen die hun producten en processen geïnnoveerd hebben, als zij hiervan willen profiteren.

Watkostdebouwvaneenhuurwoning organiseert op 3 december een bijeenkomst waarop een aantal innovatieve projecten gepresenteerd wordt. Klik hier voor het programma en aanmelden.

Met dank aan Rob de Wildt van RIGO Research en Advies voor commentaar op het conceptartikel

[1] Beide gaan uit van een constante kwaliteit

[2] Commissie Huizenprijzen Tweede Kamer, 2013

[3] Zie bijvoorbeeld: www.conceptenboulevard.nl

[4] De database bevat gegevens over kwaliteit, kosten en opbrengsten van geplande en gerealiseerde nieuwbouwprojecten met sociale huurwoningen en oplevering tussen 2007 en 2018.