Congresverslag: Circulair bouwen met verplaatsbare woningen
Verslag van het congres gehouden op 15 maart 2018 in Amersfoort
Download hier de presentaties en de congresmap
Verplaatsbare woningen zijn in opkomst. In 2017 zijn minimaal 1.200 van deze flexibele woningen gebouwd, meestal in opdracht van woningcorporaties. De woningen sluiten aan bij de woningbehoefte van kleine huishoudens en worden veel ingezet voor de huisvesting van spoedzoekers.
Verschillende verplaatsbare concepten zijn circulair. De kwaliteit is hoog genoeg om de woningen na 10 tot 15 jaar een tweede en daarna een derde exploitatietermijn te geven. Dat is niet alleen duurzaam, maar levert ook een interessante businesscase op. En een hoger wooncomfort dan de traditionele tijdelijke woning die na 10 jaar is afgeschreven.
Voldoende aanleiding voor een minicongres over circulair bouwen met verplaatsbare woningen. Het congres is een vervolg op het congres over verplaatsbare woningen in 2016 en is een initiatief van Watkostdebouwvaneenhuurwoning en het Expertisecentrum Flexwonen. Het congres is powered by Heijmans, De Meeuw en De Groot Vroomshoop.
Het aantal verplaatsbare woningen opgeleverd tussen 2015 en 2017 of gepland in 2018
Bron: inventarisatie mediaberichten op internet, Watkostdebouwvaneenhuurwoning
De grote animo voor het congres is een indicator voor de populariteit van verplaatsbare woningen. De gehele bouwketen was vertegenwoordigd. Uit de live-enquête bleek dat veel congresgangers kwamen om kennis te nemen van het concept van de verplaatsbare woning. De aanwezigen associëren verplaatsbare woningen vooral met termen flexibiliteit, tijdelijk en demontabel.
Reacties van congresgangers op de vraag: Bij de term ‘verplaatsbare woning’ denk ik aan:
De tijdelijke inzetbaarheid wordt gezien als belangrijkste reden om verplaatsbare woningen te bouwen. Ook de circulariteit en de korte bouwtijd worden veel genoemd als reden voor verplaatsbare woningen. Nagenoeg de helft van de aanwezige corporaties noemt passend bij de doelgroep als een van de belangrijkste redenen.
Reacties van congresgangers op de vraag: Wat zijn de belangrijkste redenen om verplaatsbare woningen te bouwen?
Na deze interactieve aftrap werden Wim Reedijk (Expertisecentrum Flexwonen) en Thijs Luijkx (Watkostdebouwvaneenhuurwoning) geïnterviewd over de aanleiding voor het congres. Wim schetste de woningbehoefte van naar schatting circa 1 miljoen spoedzoekers met een flexibele woningvraag. De VNG, Aedes en de G32 hebben een manifest ondertekend waarin zij de noodzaak schetsen voor een flexibele schil in de woningmarkt, juist voor deze doelgroep. Verplaatsbare woningen zijn, naast andere flexibele woonvormen, een invulling van deze flexibele schil. Volgens Thijs is het businessmodel haalbaar als tenminste een tweede exploitatietermijn wordt ingerekend. Een aantal corporaties in de zaal blijkt dit al te doen.
Paul Terwisscha, directeur vastgoed Woonbedrijf en lid Transitieteam Circulaire bouweconomie
De verplaatsbare woningen zijn ook circulair omdat ze als geheel en in delen hergebruikt kunnen worden. Dit hergebruik is waar we de komende jaren op in moeten zetten volgens Paul Terwisscha. Hij is lid van het Transitieteam Circulaire bouweconomie dat de Transitieagenda heeft opgesteld die tot een 100% ciruclaire bouw moet leiden in 2050. Hier is nog een wereld te winnen. In de bouw wordt veel afval geproduceerd. Dit afval wordt grotendeels gedowncycled, terwijl we om circulair te worden, moeten nadenken over hoogwaardig hergebruik. De transitieagenda schets een weg naar circulair waarbij innovatie en kennisdeling centraal staat.
Woonbedrijf heeft de grondstofwaarde van de bestaande voorraad in kaart gebracht. Deze is in enkele jaren tijd gegroeid van €18 duizend tot €23 duizend per woning. De grondstoffen in de woningen zijn niet veranderd. De waarde is toegenomen doordat de markt van restproducten zich in snel tempo ontwikkelt. We moeten ons toeleggen op dit hergebruik aldus Terwisscha. Voorwaarde daarvoor is dat we af moeten van de negatieve connotatie die kleeft aan tweedehands. Nieuw bestaat niet meer.
Terwisscha sluit af met de spaceboxen die Woonbedrijf in het oude kantoorpand heeft geplaatst en die nu verhuurd worden aan spoedzoekers. Deze spaceboxen waren eerst 10 jaar gebruikt als studentenwoningen. Dit project is rendabel omdat de spaceboxen nagenoeg afgeschreven waren. Zijn advies aan bouwers van verplaatsbare woning: Vraag corporaties of je wat kan maken met de grondstoffen die corporaties leveren.
Arnaud Lykles, senior projectleider Rochdale
Arnaud Lykles illustreert dat de businesscase van verplaatsbare woningen goed uit kan pakken aan de hand van het project Sciencepark van Rochdale in Amsterdam. Maar hij begint met de leerpunten van twee andere projecten in de Houthavens. Hier is het vierde gymnasium gesloopt terwijl dit ooit gebouwd was als tijdelijk gebouw met het voornemen om het een tweede leven te geven. Het project is modulair gebouwd en er is extra geïnvesteerd in kwaliteit.
Bij de einde van exploitatie bleek het gebouw niet makkelijk te verplaatsen. Argumenten zijn:
- Geen kennis over de verplaatsbaarheid (oa omdat aannemer failliet was gegaan)
- Geen alternatieve locatie
- Onzekerheid over kosten en planning verplaatsing (tijdelijk opslaan is duur)
Het tweede voorbeeld is een project van De Key. Deze corporatie heeft woonunits uit de Houthavens verplaatst naar de Riekerhaven. Deze woningen waren afgeschreven en leveren nu inkomsten op tijdens de tweede exploitatietermijn.
Rochdale laat 250 woningen voor statushouders, studenten en jongeren bouwen voor een periode van 10 jaar. De herplaatsing heeft een plaats gekregen in de aanbesteding. Rochdale heeft de mogelijkheid om de eenheden terug te verkopen met een vooraf vastgestelde prijs (put-optie).
Het project is aanbesteed met de EMVI-methode[1]. Naast de bouwkosten was de terugkoopprijs hierin een belangrijke factor. Kwaliteit woog ook zwaar mee in de beoordeling. Het neveneffect van deze insteek voor de aanbesteding was extra kwaliteit. Het had zin voor de aannemer om in te zetten op een hoge kwaliteit met daaraan gekoppeld een hoge terugkoopprijs. Dit is terug te zien in het plan, bijvoorbeeld doordat de ventilatie is weggewerkt, grote gevelopeningen en het gebruik van hoogwaardige producten.
Artist impression Sciencepark Amsterdam
John Mak, directeur stichting W/E Adviseurs
Circulariteit is meer dan het hergebruiken van hulpbronnen. Het gaat erom weinig tot geen vervuiling te veroorzaken. Niet alleen hier en nu, maar ook daar en later.
In de bouw wordt veel materiaal laagwaardig gerecycled. De belangrijkste vorm van hergebruik is betongranulaat voor wegen. Dit is een laagwaardige vorm van hergebruik.
W/E Adviseurs heeft de circulariteit van gebouwen eenvoudig meetbaar gemaakt met de CirculariteitsPrestatie Gebouw (CPG) aan de hand van vijf strategieën:
- Benut het beschikbare: bestaande gebouwen transformeren of elementen hergebruiken
- Gebruik van hernieuwbare grondstoffen: bijvoorbeeld hout en vlas
- Minimaliseren milieu-impact: milieuschade voorkomen, bijvoorbeeld door energieverlies van gebouwen te beperken door goed te isoleren
- Creëren van voorwaarde voor lange cycli: bijvoorbeeld door gebouwen te bouwen die heel lang meegaan
- Creëer voorwaarden voor toekomstige cycli: Daar is bouw heel slecht in. We kleven alles aan elkaar. Het gebruik wordt bemoeilijkt door deze manier van bouwen
De CPG kan berekend worden met dezelfde informatie die nodig is om de GPR-score te berekenen.
CirculariteitsPrestatie Gebouwen, vijf strategieen voor circulair bouwen
Bron: W/E Adviseurs
Verplaatsbare woningen passen in de laatste strategie omdat het tot de meest hoogwaardige manier van hergebruik. De circulariteit van de concepten worden geoptimaliseerd door ook vanuit de andere strategieen te kijken. De verplaatsbare concepten die W/E adviseurs onderzocht heeft zijn meer circulair dan reguliere nieuwbouwwoningen.
Suggesties voor de verschillende organisaties in de zaal:
- Corporaties/opdrachtgevers: neem circulariteit mee bij aanbestedingen. Als opdrachtgevers de vraag stellen dan stel je de opdrachtnemers in staat om hierover na te denken
- Bouwers en leveranciers: inzicht in circulariteit van eigen producten
- Overheid: continuïteit in beleid en innovatie stimuleren en faciliteren
René de Heer, wethouder Bouwen en Wonen gemeente Zwolle
Flexibel wonen is in Zwolle een reactie op de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Het is een onderdeel van de versnellingsactie woningbouw. Zwolle heeft zes locaties in ontwikkeling voor circa 150 flexibele woningen in de stad.
Een belangrijke les uit de projecten in Zwolle is dat de combinatie van semi-permanente woonunits waarvoor ook subsidie is aangevraagd voor huisvesting statushouders leidt tot negatieve beeldvorming en weerstand. De associatie met asielzoekerscentra is snel gemaakt. En dat terwijl de flexibele woningen die reeds zijn opgeleverd worden bewoond met huishoudens met zeer diverse achtergrond. Je hoort er nu ook niemand meer over.
De negatieve beeldvorming is jammer omdat flexibel wonen een oplossing kan zijn voor zorgvuldiger omgaan met oververhitte woningmarkt. Ontwikkelaars claimen nu locaties en willen graag veel bouwen. Maar nog niet zo lang geleden zijn in Zwolle duizend woningen uit productie genomen, mensen hebben zeven jaar mensen in bouwput gewoond en er is veel afgeboekt op grondexploitaties. Dat willen we niet meer.
Daarom moeten we toe naar scenarioplanning. Niet op basis van economische scenario’s, maar met demografische scenario’s. En flexibele woningen passen goed in dit scenario-denken, omdat het concept schaalbaar is. Hierdoor lopen we meteen vast in grondexploitaties als de markt tegenvalt.
We moeten ons grondprijzenmodel tegen het licht gaan houden. Het huidige model is puur lineair. Commerciële grondprijzen zijn te hoog voor flexibele woningen. Hier is nader onderzoek nodig over wat een juiste grondprijs is en onder welke voorwaarden. Wat is een grondprijzenmodel dat past bij circulair bouwen?
[1] EMVI: Economisch meest voordelige inschrijving
Het minicongres is powered by: NEZZT van De Meeuw, Finch van De Groot Vroomshoop Bouwsystemen en Heijmans One
