Een flexibele voorraad met verplaatsbare woningen

Het is een innovatie in de woningbouw: flexibele, verplaatsbare en herinzetbare woningen met de kwaliteit en comfort van een permanente woning. Met dit concept wordt ingespeeld op de groeiende behoefte aan flexibiliteit in de woningvoorraad. Met de flexibiliteit van verplaatsbare woningen wordt de woningvoorraad écht toekomstbestendig.

Dit artikel is op 8 september 2016 verschenen op WoningmarktNL

De dynamiek op de woningmarkt vraagt om een meer flexibele woningvoorraad

De dynamiek op de woningmarkt is groot. De samenstelling van de bevolking verandert, net als de woonwensen. Het is vooraf niet altijd te voorspellen in welke richting. De behoefte aan woningen voor statushouders bijvoorbeeld, is sinds vorig jaar flink gegroeid. En in de krimpregio's spelen tijdelijke huisvestingsvraagstukken, bijvoorbeeld voor senioren.

Ook in bestaande wijken kunnen verplaatsbare woningen zorgen voor de benodigde flexibiliteit. Een nieuwe verplaatsbare woning kan een rendabeler alternatief zijn dan hoogniveau renovatie. En omdat de woningen snel geplaatst kunnen worden hoeven huurders niet naar een tijdelijke woning. Tenslotte passen de verplaatsbare woningen in de circulaire gedachte. De woningen kunnen worden verplaatst naar een andere plek of worden ze gedeeltelijk of in zijn geheel teruggenomen als zij niet meer nodig zijn op die plaats

Kortom, onzekerheden over de ontwikkeling van de woningbehoefte zijn aanleiding om de woningvoorraad flexibeler te maken. Woningen die met de maatschappij kunnen meebewegen door hun aanpasbare, verplaatsbare en herinzetbare karakter, zijn een manier om dat te bewerkstelligen.

De businesscase van een verplaatsbare woning

Een voorwaarde voor verplaatsbare woningen is een vergelijkbaar rendement met nieuwbouw of renovatie. Een uitgangspunt kan zijn dat de stichtingskosten maximaal gelijk mogen zijn aan een gangbare nieuwbouwwoning. Het voordeel van de aanpasbaarheid en verplaatsbaarheid is dan een pré.

De crux zit echter in de businesscase bij verplaatsing. Dat kan binnen de eigen voorraad en elders. Bij doorexploiteren binnen de eigen voorraad is de businesscase een integrale benadering waarbij deze variant afgezet moet worden tegen het alternatief zonder verplaatsbare woning. Het herinzetten van de studentenunits voor statushouders door de Key blijkt bijvoorbeeld financieel gunstig. Maar wie is bereid een dergelijke tweede leven in te calculeren bij aanvang van het eerste leven?

Elders exploiteren betekent dat een andere partij de woning overneemt, danwel dat de woning in aanleg geen eigendom is van de corporatie of belegger. De businesscase hangt in beide gevallen af van de verplaatsingskosten en de waarde die op dat moment wordt toegekend aan de woning. Momenteel is de gangbare benadering een waarde van nul na de eerste exploitatietermijn, waardoor de businesscase vaak onhaalbaar is. In de financiering ligt een mogelijkheid om het concept van de verplaatsbare woning verder te ontwikkelen.

Spanning met de huidige wetgeving

Ook op andere punten zijn er risico's verbonden aan de verplaatsbare woning. Hoe ga je bijvoorbeeld om met de huurders en huurcontracten aan het einde van een exploitatieperiode? Behalve dat het knelt met de huidige huurwetgeving zal het in deze fase lastig zijn om leegstand te voorkomen. De nieuwe tijdelijke contractvorm biedt maar in enkele gevallen soelaas.

Daarnaast is de vraag welke bouwregels van toepassing zijn bij verplaatsing. Wanneer de woningen bij verplaatsing moeten voldoen aan een eventueel nieuw bouwbesluit dan heeft dit een negatief effect op de businesscase. Dat geldt niet als bij verplaatsing het oorspronkelijke bouwbesluit geldt, net als bij renovatie.

Verplaatsbaar is circulair

De verplaatsbaarheid van woningen lijkt nog een ver van ons bed show. Maar ondertussen komen ook de eerste circulaire projecten van de grond, waarin nieuwe woningen worden gebouwd met de materialen van de gesloopte woningen. Waarom dan niet bij de bouw van de woning alvast rekening houden met het eventuele volgende leven van het gebouw en de materialen? Zeker omdat de verplaatsbare woning gewoon al te koop is. [1]

Minicongres verplaatsbare woningen

Watkostdebouwvaneenhuurwoning en het Expertisecentrum Flexwonen organiseren het minicongres ‘Verplaatsbare woningen’ op 4 oktober in Amersfoort. Hier kunt u nader kennismaken met het concept van verplaatsbare woningen en de producten van  NEZZT, Hodes Bouwsystemen, De Groot Vroomshoop Bouwsystemen, Neptunus Structures en Heijmans One.

Klik hier voor het programma en om aan te melden. Deelname is kosteloos.

[1] Zie de Inventarisatie Verplaatsbare Woningconcepten voor een compleet overzicht