Leren van de vele gerealiseerde verplaatsbare projecten
Lees hieronder het verslag of ga direct naar de digitale congresmap.
Van experts, sprekers tot workshops: in Amersfoort stond 19 juni het derde minicongres Verplaatsbare woningen van Watkostdebouwvaneenhuurwoning en het Expertisecentrum Flexwonen op de agenda. Mede naar aanleiding van het onderzoek dat zij in opdracht van BZK uitvoerden naar de bouw van verplaatsbare woningen.
In de zaal zaten ruim 150 deelnemers vanuit verschillende organisaties, zoals gemeenten, provincies, corporaties, andere opdrachtgevers en bouwers. Dagvoorzitter Marjet Rutten trapte af met een interview met onderzoekers Wim Reedijk en Thijs Luijkx over de highlights uit het rapport De bouw van tijdelijke woningen. Het rapport belicht diverse aspecten van verplaatsbare woningen.
Uitkomsten onderzoek
Het onderzoek richtte zich onder meer op de vragen: Wat is de kwaliteit van tijdelijke woningen en wie zijn de bewoners? Zijn tijdelijke woningen sneller en goedkoper te bouwen dan reguliere nieuwbouw? Zet de bouw van tijdelijke woningen door? En hoe kan de bouw van tijdelijke betaalbare woningen gestimuleerd worden?
Uit het rapport blijkt dat verplaatsbare woningen niet rendabel zijn als ze in korte tijd, bijvoorbeeld 10 jaar, worden afgeschreven. De eenvoudigste manier om de woningen meer rendabel te maken is een langere exploitatietermijn, op locatie of door verplaatsing. De meeste vertraging bij de bouw wordt veroorzaakt door weerstand van omwonenden en belanghebbenden. De gemeente heeft volgens Luijkx een sleutelrol om de vaart erin te houden. Ook het oponthoud door aansluitingen van nutsbedrijven is aanzienlijk. Wat kan BZK doen? Naast subsidiëren kan de bouw van verplaatsbare woningen gestimuleerd worden door dit type woningen een duidelijke plek te geven in de wet- en regelgeving.
10% van de bevolking is wel eens spoedzoeker
Twee weken geleden heeft minister Ollongren Stimuleringsmaatregelen aangekondigd voor verplaatsbare woningen, in een brief aan de Tweede Kamer. De focus ligt hierbij op het versnellen van de woningbouw, de rol van verplaatsbare woningen en de maatregelen die moeten worden genomen. Marja Appelman, directeur Woningmarkt van het ministerie van BZK ging hierover met Rutten in gesprek.
Volgens Appelman is een goede en veilige plek om te wonen en te leven een basisbehoefte. Voor iedereen en voor elke levensfase is de beschikbaarheid van een woning van belang. ‘10% van de bevolking is spoedzoeker. En het gaat echt niet alleen om die arbeidsmigrant. Het kan iedereen en dus ook u overkomen, dat u op korte termijn een woning nodig heeft, bijvoorbeeld door echtscheiding. Daarom is het zo belangrijk dat er naast reguliere huur- en koopwoningen structureel meer verplaatsbare woningen bijkomen.’ Ze doet een oproep aan de zaal: ‘Breng de spoedzoeker, mogelijke oplossingen en locaties in kaart en meldt knelpunten bij Flexwonen@minbzk.nl. Leer van elkaar en van goede voorbeelden in de buurt.
‘Ik ben allergisch voor het begrip containerwoningen’
Thijs Kroese, wethouder Wonen van gemeente Purmerend, sprak over de keuze om als gemeente zelf 200 verplaatsbare woningen te bouwen op verschillende locaties in de stad. Met dit unieke initiatief hoopt de gemeente de druk op de Purmerendse woningmarkt te verzachten. Starters moeten gemiddeld 12 jaar wachten op een woning. ‘Het kan snel en het gaat om kwalitatief hoogwaardige woningen, dit in tegenstelling tot wat nog vaak wordt gedacht,’ aldus Kroese. ‘Ik ben allergisch voor het begrip containerwoningen.’
In goed overleg is besloten dat woningcorporaties zich richten op permanente huisvesting en de gemeente op verplaatsbare woningen. Het onderhoud en beheer is aanbesteed, maar de toewijzing blijft in handen van de gemeente.
'De maatschappelijke meerwaarde van verplaatsbare woningen is de grootste winst'
Christoffel Klap, directeur-bestuurder van corporatie Ons Doel uit Leiden, ging vervolgens in op de keuze voor verplaatsbare woningen en de verplaatsing van het eerste project in Leiden. Ook daar is de woningnood hoog. Hoe ging dat proces en wat waren de grootste problemen bij het verplaatsen? ‘Nou’, vertelde Klap lachend. ‘Dan begint het gedonder weer van voren af aan he? Je moet weer draagvlak creëren en weer buurtgesprekken voeren.’
Draagvlak creëren was overigens niet het probleem. Wel bleken ook in Leiden vooroordelen over het type woning hardnekkig: ‘Wij willen geen containers in de buurt.’ Het tegendeel blijkt waar: een van de projecten wordt nu zelfs een ‘villawijk’ genoemd, aldus Klap.
Klap is positief over verplaatsbare woningen: ‘De maatschappelijk meerwaarde van ervan was mijn grootste verrassing. Er is meer onderling contact in de gemengd wonen projecten. Vergunninghouders spreken beter Nederlands. Mensen met een psychiatrische achtergrond worden beter opgevangen en het is onvoorstelbaar hoe flexwonen goed doet bij mensen uit de maatschappelijke opvang. Hier zit ook mijn inspiratie om met verplaatsbare woningen aan de slag te gaan.’
20.000 plekken voor arbeidsmigranten
Frank van Gool, CEO van Otto Workforce sloot de sprekersronde af. Zijn ambitie: de realisatie van 20.000 hoogwaardige en kwalitatief goede woningen voor arbeidsmigranten, zoals in Venray met succes is gedaan. Snelheid is belangrijk. ‘Een tekort van 120.000 plekken voor arbeidsmigranten telt Nederland nu. Ze zijn nodig, maar we willen ze niet in de buurt.’ Van Gool legt de vraag terug: ‘Denkt u echt dat de arbeidsmigranten graag naar Nederland willen? Duitsland is veel interessanter voor hen. Tijd voor een charmeoffensief.’ Volgens van Gool moeten we niet de illusie hebben dat de grote groep shortstayers hier bezig is met integreren. ‘Dus zet in op grootschalige huisvesting voor deze groep, op korte afstand van de werkgevers. Belangrijk om snel te kunnen bouwen is het betrekken van omwonenden en medewerking van de gemeente. En dan kan het snel gaan.’
De businesscase van verplaatsbare woningen is gelijk aan die van nieuwbouw
Het middagprogramma stond in het teken van verplaatsbare woningbouw in de praktijk. Deelnemers konden een keuze maken uit acht workshops, waarin corporaties, gemeenten en bouwers hun ervaringen deelden.
Eén van de workshops ging over de businesscase van verplaatsbare woningen. Jan van Andel van Woontij uit Texel en Christoffel Klap van Ons Doel uit Leiden waren vrij snel klaar met de uitleg hierover. 'De waarde van een verplaatsbare woning is gelijk aan die van een reguliere nieuwbouwwoning. Nou helpt het wel dat de gemeente Leiden nieuwe locaties garandeert, maar ook zonder deze garantie verwachten beide heren dat het niet moeilijk is een nieuwe locatie te vinden voor de woningen. En de huurder mag gewoon mee naar de nieuwe plek.'
Modulair bouwen in de praktijk: Amsterdam en Den Bosch
In een andere workshop deelden Omar Hegazy van de gemeente Amsterdam en projectleider Edwin Persaud van de gemeente Den Bosch eigen ervaringen over verplaatsbare woningen. Centraal stonden de vragen: wat zijn strategieën om goed met weerstand om te gaan en hoe kun je RO-procedures stroomlijnen in projecten waarbij snel meters maken gewenst is? Een van de geheimen voor een snelle voortgang van het bouwproces: ‘plug en play.’ Oftewel: daar bouwen waar al riolering en infrastructuur ligt. ‘Betrek inwoners erbij en wees als gemeente naar corporaties open over het proces en de kosten en verlang dat ook van hen. Zo kan je snelheid maken.’
‘Leer van elkaar en werk vooral ook samen’
Na een dag ervaringen op doen, inspirerende sprekers en voorbeelden van verplaatsbare woningen uit de praktijk is één ding zeker. Verplaatsbare woningen als één van de oplossingen voor de huidige woningnood is niet meer weg te denken in deze tijd. De aanwezige corporaties en gemeenten blijken er al voortvarend mee aan de slag te zijn of hebben plannen, maar lopen in de praktijk toch nog wel tegen bepaalde problemen aan. Dat varieert van onvoldoende draagvlak in de buurt, vooroordelen over de kwaliteit van de woningen bij mensen, tot aan wet- en regelgeving die nog niet voldoende is aangepast aan deze relatief nieuwe vorm van bouwen.
‘Het is goed om met elkaar in gesprek te gaan. Om te zien wat aandachtspunten en knelpunten zijn bij anderen en hoe ze daar mee omgaan, in plaats van zelf steeds opnieuw het wiel uit te vinden,’ zo vatte een deelnemer het na congres samen. Daarmee is aan het eind van de middag de cirkel weer rond. Want zoals Appelman het ‘s ochtends al aangaf: ‘Leer van elkaar en werk vooral ook samen.’
Meer over Verplaatsbare woningen
Lees hier de rapporten en congresverslagen over Verplaatsbare woningen
Houd me op de hoogte over verplaatsbare woningen
Dit congres werd georganiseerd door ‘Watkostdebouwvaneenhuurwoning’ en ‘Expertisecentrum Flexwonen’ en mede mogelijk gemaakt door:
