Verslag webinar modulair bouwen: het concept van de bouwer is het vertrekpunt

De druk om snel meer betaalbare woningen te bouwen wordt van verschillende kanten opgevoerd. Maar de bouwkosten blijven oplopen door nieuwe eisen (gasloos) en een tekort aan productiecapaciteit. Daarom zoeken corporaties naar manieren om sneller en slimmer te bouwen. Modulair bouwen lijkt zo'n methode. Maar is het echt sneller en hoe zit het met de kwaliteit?

Download de presentatie van het webinar, klik hier voor het dossier modulair en verplaatsbaar

Momentum voor modulair bouwen

Modulair bouwen past in een trend van meer industrieel bouwen die al een tijd gaande is in Nederland. Uit een inventarisatie van Marjet Rutten blijkt dat zowel in 2018 als in 2019 een kleine acht duizend woningen grotendeels in de fabriek gebouwd zijn.[1] Ander onderzoek laat zien dat het aantal nieuw gebouwde verplaatsbare woningen – die bijna altijd modulair gebouwd worden – al enkele jaren sterk stijgt.[2]

Geplande en gerealiseerde industrieel gebouwde woningen in Nederland

Bron: Industriële woningproductie 2020, Marjet Rutten

McKinsey stelt dat modulair bouwen vooral aanslaat in landen waar de woningbehoefte groot is en de bouwkosten hoog zijn.[3] Dat is precies de situatie in Nederland. In hetzelfde onderzoek komt naar voren dat in Scandinavië al langer een groot deel van de betaalbare woningen modulair gebouwd wordt. En ook in het Verenigd Koninkrijk komt modulair bouwen nu van de grond.

Wooncompagnie wil de best mogelijk woning bouwen tegen de laagst mogelijke prijs

Wooncompagnie heeft verschillende projecten in ontwikkeling en in uitvoering met modulaire concepten. Het gaat in alle gevallen om permanente woningen.[4] Modulair bouwen is daarbij geen doel op zich. Het is het resultaat van de zoektocht naar een manier om de beste ‘value for money’ te krijgen.

De keuzes die het meest invloed hebben op de kosten worden aan het begin van de planproces gemaakt. Met modulaire bouw is aan het begin van het planproces meer informatie beschikbaar over het ontwerp en de bijbehorende kosten dan bij een traditioneel planproces. De keuzes die het kostenniveau bepalen worden daarom bij een modulaire woning beter geïnformeerd gemaakt.

Traditioneel versus conceptueel

Bron: Wooncompagnie

Een modulair project opzetten

Tijdens het webinar schetst Reno Mol, manager woningen bij Wooncompagnie, hoe het denken over conceptueel en later modulair bouwen zich gevormd heeft aan de hand van vier appartementenprojecten. Het eerste project is meer conceptueel gebouwd, met veel prefab. De andere drie zijn gebouwd met modules. Daarnaast heeft Wooncompagnie ook twee grondgebonden projecten gerealiseerd met concepten.

Wooncompagnie start in projecten met een massastudie ofwel legoblokjesmodel. Op basis van dit model wordt een bouwer gezocht en een budget afgesproken. Vanaf dat moment is het concept van de bouwer leidend. Dat kan leiden tot aanpassingen in de massastudie. Wooncompagnie werkt de massastudie in bouwteam verder uit, om invloed te houden op de keuzes bij de verdere uitwerking. Wooncompagnie geeft in deze fase een ontwerp- en engineringsopdracht (DNR) om de optie open te houden afscheid te nemen als de prijs-kwaliteitverhouding van het definitieve plan niet passend is. In dat geval wordt de planontwikkeling vergoed.

Van legoblokjesmodel naar realisatie

Bron: Wooncompagnie, bouwer Ursem en Heddes

Snelheid, kwaliteit en prijs

In de huidige markt met een groot tekort aan betaalbare woningen is de snelheid van planontwikkeling en uitvoering steeds meer een criterium. De voorbereidingstijd is korter als het concept niet teveel wordt aangepast. Het is mogelijk om in vier weken van initiatief tot definitief ontwerp te komen. Ook de uitvoering is sneller dan bij traditioneel bouwen.

De kwaliteit van de woningen is vergelijkbaar traditioneel gebouwde woningen. Met soms een bonus (woningen van Finch bufferen CO2). Dat de woningen relatief eenvoudig te verplaatsen zijn, is geen doel op zich.

De kostprijs is concurrerend met traditionele bouw. Reno Mol verwacht dat de productiekosten lager zijn of in elk geval kunnen zijn als de productiecapaciteit van de fabrieken beter benut wordt. De vraag is vooral welke modulaire bouwers dit voordeel inzetten om marktaandeel te veroveren.

Laat het bouwconcept leidend zijn

Het webinar sluit af met enkele praktische tips om zelf aan de slag te gaan met modulair bouwen. De belangrijkste is om het concept van de bouwer leidend te laten zijn. Van de deelnemers aan het webinar is 88% daartoe geheel of op onderdelen toe bereid.[5]

Het bouwconcept leidend laten zijn vraagt intern ook om een andere manier van denken. Hoewel de ervaring tot nu toe is dat het leidend laten zijn van het concept vooral betrekking heeft op het stedenbouwkundig plan en de afmetingen. Veel van de wensen over de afwerking, zoals de inbouw en het beslag, kunnen gewoon gerealiseerd worden. Ook de uitstraling en materialisering kan tot op grote hoogte in overleg bepaald worden.

Reno Mol is graag bereid informatie te delen met collega woningstichtingen. U kunt direct contact opnemen met Wooncompagnie of uw vraag stellen via Watkostdebouwvaneenhuurwoning.

Meer informatie over modulaire en verplaatsbare woningen

Dossier modulaire en verplaatsbare woningen

[1] Industriële woningbouwproductie 2020, Marjet Rutten

[2] De productie van verplaatsbare en andere flexwoningen in Nederland, februari 2020, het Expertisecentrum Flexwonen en Watkostdebouwvaneenhuurwoning (lopend onderzoek)

[3]Modular construction: from projects to products, 2019, McKinsey

[4] Woningen op een locatie met de bestemming wonen, die voldoen aan de eisen die het bouwbesluit stelt aan reguliere woningen. Dus geen tijdelijke woningen die voldoen aan de eisen die het bouwbesluit stelt aan tijdelijke gebouwen.

[5] Deze enquête is uiteraard niet representatief, de deelnemers aan het webinar zijn geïnteresseerd in modulair bouwen. Verschillende deelnemers zijn bouwers.