Webinar verplaatsbare woningen: van zand tot klant binnen één jaar

15 juni 2020
 

De druk om snel meer betaalbare woningen te bouwen wordt van verschillende kanten opgevoerd. Maar de bouwkosten blijven oplopen door nieuwe eisen (gasloos) en een tekort aan productiecapaciteit. Daarom zoeken corporaties naar manieren om sneller en slimmer te bouwen. Verplaatsbare woningen bouwen lijkt zo'n methode. Maar is het echt sneller en hoe zit het met de kwaliteit?

Download de samengestelde presentatie van het webinar, klik hier voor het dossier modulair en verplaatsbaar

Wat is een verplaatsbare woning

Een voor de hand liggende definitie is een woning die (eenvoudig) verplaatst kan worden. Maar wanneer is een woning eenvoudig te verplaatsen? Jurgen Arts liet met voorbeelden zien dat woningen op het oog makkelijk te verplaatsen kunnen lijken, maar dat niet altijd zijn. En andersom kunnen woningen met een degelijke uitstraling heel goed te verplaatsen zijn.

Een andere definitie sluit aan bij de ruimtelijke ordeningswetgeving. Woningen zijn verplaatsbaar als zij worden geplaatst op een locatie met een tijdelijke ontheffing voor wonen of als de woningen voldoen aan het bouwbesluit voor tijdelijke gebouwen. Deze definitie leidt tot een geobjectiveerde indeling, maar sluit andere woningen die eenvoudig verplaatst kunnen worden uit.

Waarom verplaatsbare woningen

Het bouwen van verplaatsbare woningen is geen doel op zich. De deelnemers aan het webinar geven in meerderheid snelheid op als de belangrijkste reden voor verplaatsbare woningen. Dat sluit aan bij de ervaringen van Jurgen. Zayaz bouwt verplaatsbare woningen om snel woningen toe te kunnen voegen voor de spoedzoekers die in de knel komen. Het is goed mogelijk om van zand tot klant te komen binnen een jaar.

Uit onderzoek in opdracht van het ministerie blijkt dat de bouw van verplaatsbare woningen een vlucht neemt in 2020, na een kleine dip in 2019. Naast de snelheid speelt waarschijnlijk mee dat de bouwkosten van regulier gebouwde woningen de afgelopen sterk zijn gestegen, waardoor de businesscase van nieuwbouw onder druk is komen te staan. De kosten zijn nu zo hoog dat meer gezocht wordt naar alternatieven.

De productie van verplaatsbare woningen van 2017 tot en met 2020

Grafiek.png

Ook de extra bouwcapaciteit van locaties zonder bestemming wonen is een reden om verplaatsbare woningen te bouwen. Daarbij zet het ministerie in op verplaatsbare woningen om snel betaalbare woningen toe te voegen aan de voorraad.[1]

Businesscase

Jurgen schetst vier componenten van de businesscase: doelgroep, locatie, product en financieel, die in samenhang worden uitgewerkt. Bij voorkeur doen corporaties en gemeenten dit met elkaar. Dit kan in enkele weken rond zijn.

plaatje businesscase.png

Doelgroep

Deze begint met het bepalen van de doelgroep. Dit zijn meestal spoedzoekers. Het gaat vaak om jonge mensen en kleine huishoudens. Het kan gaan om allerlei situatie zoals gebroken gezinnen, starters en begeleid wonen. Opvallend is dat de doelgroep zich lijkt te verbreden.

Locaties

Verplaatsbare woningen kunnen gebouwd worden op locaties waar geen bestemming wonen geldt. Zo kunnen onbenutte locaties tijdelijk worden ingezet voor woningbouw. Jurgen heeft vooral via de kruimelprocedures een tijdelijke bestemming verkregen. De maximale exploitatietermijn daarbij is 10 jaar. Dit wordt waarschijnlijk opgerekt naar 15 jaar. Deze exploitatietermijn geldt vanaf datum vergunning. De feitelijke exploitatieduur is korter omdat pas na het afgeven van de vergunning kan worden gestart met bouwen en de woningen moeten 10 jaar later opgeruimd zijn, wat ook nog enige tijd in beslag kan nemen.

Product

Het is logisch om kleine woningen te bouwen gezien de grote behoefte aan woningen voor kleine huishoudens. Bij de aanbesteding is het aan te bevelen om naast de beperkingen zoals de woninggrootte en de beperkingen van de locatie, ook aan te geven waar de ruimte ligt voor eigen

Huurders zijn tevreden over de woning en maken er hun eigen paleis van. Zij geven gemiddeld een 7,1 aan de woningen. Niet slecht voor de toch relatief kleine woningen.

Financieel

De stichtingskosten van een studio van 32 m2 zijn circa 55 duizend euro inclusief grond en btw. Voor een mini-rijwoning zijn de stichtingskosten een kleine 100 duizend. Voor beide geldt dat de woningen voor circa 5 duizend euro extra bouwkosten op het niveau van een permanente woningen kunnen worden gerealiseerd. Hier zit potentie voor de bouw van permanente woningen.

Studio

 plaatje studio aangepast.png

Mini-rijwoning 

 plaatje mini rij woning aangepast.png

Spanning tussen RO-recht en huurrecht en het verplaatsingsrisico

Er zit overigens een spanning tussen het huurrecht en de ruimtelijke ordeningsregels omdat het niet mogelijk is om huurcontracten af te sluiten met een einddatum die samenvalt met einde exploitatietermijn van de tijdelijke vergunning voor wonen. “Als je een punt zou moeten aanpassen in de wetgeving dan is het dit punt”, volgens Jurgen Arts.

Corporaties gaan verschillend om met het verplaatsingsrisico. Een mogelijkheid is om rekening te houden met een restwaarde van circa 20% tot 25% van de bouwkosten. De woning kan dan na einde exploitatie verkocht worden of opnieuw worden ingezet. Een alternatief is dat de gemeente een vervolglocatie garandeert. De vraag die hieronder ligt is wie het verplaatsingsrisico het best kan dragen. Dit kan – naast gemeente en corporatie – ook de bouwer zijn, middels een terugkoopgarantie of leaseconstructie. De deelnemers aan het webinar vinden in meerderheid dat de corporatie de meest aangewezen partij is om het verplaatsingsrisico te dragen.

Afrondend

Afrondend zijn verplaatsbare woningen een oplossing voor spoedzoekers die snel gerealiseerd kan worden. Een goede samenwerking tussen corporaties en gemeenten kan zorgen voor extra snelheid. Daarbij is het mogelijk om binnen 8 maanden van zand tot klant te komen. Doordat onbenutte locaties worden ingezet kunnen zo extra woningen gerealiseerd.

Uiteraard zijn er ook punten die beter kunnen. De huurders betrekken en meer diversiteit van zowel bewoners als woningen staan daarbij op de wensenlijst van Jurgen. En met een kleine investering kan ook de woonomgeving beter worden aangesloten bij de kwaliteit van de verplaatsbare woningen.

Voor informatie kunt u contact opnemen met Jurgen Arts (info@vastgoedvraag.nl) of zoek hem op via linkedin

Meer informatie over modulaire en verplaatsbare woningen

Dossier modulaire en verplaatsbare woningen

 

[1] De stimuleringsmaatregelen zijn te vinden in de Kamerbrief Stimuleringsaanpak flexwonen

Demo-account
Grondprijzen sociale huurwoningen