Parkflat: QuaWonen

16 februari 2015
 

De uitsplitsing van de stichtingskosten, achtergronden en foto's zijn beschikbaar voor deelnemers. Klik onderaan de tekst op de knop 'artikel lezen'.

Parkflat

De Parkflat is onderdeel van de vernieuwing van de Parkwijk nabij het centrum van Lekkerkerk. Daar waar een leegstaande school en verouderde woningen stonden heeft Quawonen een aantal nieuwe wooncomplexen gebouwd, zowel koop- als huur. Het groen en water in het plan geven de wijk een parkachtige uitstraling.

Inrichtingsplan Parkwijk 1e fase

IP 680_468.png

Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten, 2012

In de Parkflat zijn 42 levensloopgeschikte appartementen gerealiseerd. Deze worden verhuurd aan 55+ ers. Vrijwilligers beheren de ontmoetingsruimte die gebruikt wordt door de bewoners en de buurt voor activiteiten en (kleine) bijeenkomsten. Verder zijn de bergingen en de ruimte voor scootmobiels op de begane grond. Rondom het complex zijn voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte.

Het complex heeft een corridorontsluiting. De woningen zijn toegankelijk via een brede gang. Twee vides breken het gebouw en zorgen voor daglicht. Het gebouw staat met de voeten in het water. De kleine terrassen op de begane grond zijn onderheid zodat de terrassen goed benut kunnen worden.

Plattegrond van de begane grond met algemene ruimten

PG BG_kl.png

Kokon architectuur & steenbouw

Het afwerkingsniveau van de Parkflat is hoog. Het project voldoet aan de eisen van Woonkeur en Politiekeurmerk op woningniveau. Quawonen heeft geïnvesteerd in geluiddempende plafonds in de hallen, een pvc-vloer en glasvlies wandafwerking op de binnenmuren. Een tweede lift is gerealiseerd om meer zekerheid te hebben dat er altijd een lift werkt voor huurders die slecht ter been zijn.

Woningplattegrond

PG WON.png

Duurzaam is ook financieel duurzaam

De Parkflat heeft een epc van 0,4 door goede isolatie gecombineerd met een laagtemperatuur vloerverwarming en een zonneboiler. In de algemene ruimten is overal Led verlichting toegepast.

Het energielabel van de woningen is A++. De investering in goede isolatie( Rc van 6,0), luchtdicht bouwen, de laagtemperatuur vloerverwarming, zonneboiler , CO2 gestuurde ventilatie in de woningen en natuurlijke ventilatie in de vides maakte extra investeringen in installaties overbodig. De meestal hoge kosten voor het jaarlijks onderhoud en de vervanging van deze verwarming- en ventilatie-installaties zijn daarmee beperkt.

Uit het oogpunt van servicekosten is de buitenkant van de ramen bereikbaar vanuit de woningen. Daardoor hoeft de glazenwasser alleen bij de vides te komen. Op de ramen van de vides is een coating aangebracht zodat de ramen minder vaak schoongemaakt hoeven te worden .

De kabels en leidingen lopen verticaal door de meterkasten die onder elkaar zitten. Dat is efficiënt. Daarom zijn de meterkasten te openen van buiten de woning. Alleen voor de waterleidingen bleek dit op het laatste moment niet toegestaan. Daardoor was veel extra leidingwerk nodig ten opzichte van het ontwerp.

Aanbesteding en uitvoering

Het project is aanbesteed met een DO plus. Hierdoor kon de winnende aannemer nog enkele optimalisaties doorvoeren in de plannen. Het project is in 14 maanden gebouwd en opgeleverd in december 2013, binnen planning en budget.

Benchmark

Het project Parkflat is afgezet tegen 43 projecten met appartementen tussen de 75 en 90 m2 gebruiksoppervlakte. Het gebouw heeft relatief veel bruto vloeroppervlakte door de ruime opzet, de ontmoetingsruimte en de ruimte voor de scootmobiels.

Benchmark met 42 vergelijkbare projecten*

tabel stiko.png

* appartementen tussen de 90 en 105 m2 gebruiksoppervlakte van 2011 t/m 2015

De grondkosten van Parkflat zijn lager dan de benchmark. Deze grondkosten zijn gebaseerd op de gemeentelijke grondprijs voor sociale huurappartementen.

De bouwkosten liggen net onder het gemiddelde in de benchmark. Hiervoor zijn kwalitatief hoogwaardige appartementen gebouwd met een lage epc. Het ontwerp heeft een gunstige verhouding gevel en inhoud en de meeste woningplattegronden zijn hetzelfde of gespiegeld. Deze rationele opzet werkt gunstig door in de bouwkosten. Dit voordeel is geïnvesteerd in de kwaliteit van het gebouw.

De bijkomende kosten zijn lager dan de benchmark. De rente en algemene kosten zijn hierbij niet inbegrepen, terwijl dat in de benchmark vaak wel het geval is. Maar ook met deze kosten zijn de stichtingskosten van de Parkflat waarschijnlijk lager dan de benchmark.

Stichtingskosten inclusief BTW van Parkflat en de benchmark afgezet tegen de gebruiksoppervlakte

scatter pf stiko incl btw gbo.png

De genormeerde bedrijfswaarde van de appartementen ligt hoger dan de benchmark. Het verschil komt vooral door lage overige bedrijfslasten. Het effect van het onderhoudsarme ontwerp komt niet tot uitdrukking in de bedrijfswaarde omdat hier gerekend is de gemiddelde onderhoudslasten van QuaWonen. De gemiddelde (netto) maandhuur van de appartementen is met €642 vergelijkbaar met de benchmark.

Het project toont aan dat er ruimte is om de kosten verder te beperken zonder dat de essentiele woonkwaliteit in het geding komt. QuaWonen heeft bijvoorbeeld besloten af te stappen van het politiekeurmerk. Ook het levensloopbestendig bouwen is geen must voor alle nieuwbouw, omdat slechts een klein deel van de woningvoorraad bewoond wordt door senioren en minder validen. Maar ook zonder deze keuzes heeft QuaWonen met Parkwijk een flinke stap gezet in het rendabeler bouwen van hoogwaardige appartementen.

De uitsplitsing van de stichtingskosten, nadere informatie en foto's

artikel lezen

Grondprijzen sociale huurwoningen
Benchmark woningverbetering

De benchmark is online.

Klik hier voor meer informatie