Perspectiefwoning: Acantus

8 juni 2015
 

Innovaties worden daar bedacht waar de noodzaak het grootst is. Het werkgebied van Acantus is een krimpregio midden in aardbevingsgebied. Acantus betaalt ook gewoon verhuurderheffing. De bouw van vier rendabele huurwoningen, met een kale huurprijs van € 568, is een antwoord op verschillende vraagstukken die in de regio spelen.

Deelnemers kunnen hier de uitgebreide projectbeschrijving en de verhuurbrochure downloaden met de inlogcombinatie. De uitgebreide beschrijving versie bevat een uitsplitsing van de stichtingskosten.

Aviary Photo_130782426418152439.png

De regio Noordoost- en Oost-Groningen heeft al decennia te maken met een dubbele vergrijzing en een krimpende bevolking. Veel jongeren trekken naar grotere steden in verband met de betere werkgelegenheid en zij krijgen daar ook kinderen. Daardoor wonen in deze regio relatief veel senioren met een laag inkomen.

Vraagstukken

Sinds 2002 bouwt Acantus de woningvoorraad af. Wel is op beperkte schaal behoefte aan extra levensloopbestendige woningen met een betaalbaar huurniveau voor de groter wordende groep senioren. Dit is een tijdelijke behoefte van de babyboomgeneratie. Het werkgebied van Acantus ligt in aardbevingsgebied. Nieuwe woningen moeten daarom tegen een stootje kunnen. Het devies is om laag en licht te bouwen met flexibele materialen. Tenslotte worden de financiële kaders strakker. Dit temeer omdat het afbouwen van de woningvoorraad geld kost.

Perspectiefwoning

Acantus stond daarom voor de opgave om een levensloop- en aardbevingsveilige woning te bouwen die met een exploitatieduur van twintig jaar rendabel te exploiteren is. In dit licht is de perspectiefwoning ontwikkeld in een bouwteam met Geveke. De perspectiefwoningen zijn gelijkvloers en hebben een gebruiksoppervlakte van 76 m2. De woningen bestaan uit één verdieping en zijn opgetrokken uit hout. Dit materiaal is flexibel en gaat niet snel kapot bij eventuele aardbevingen.

gevel.png

De beoogde exploitatieduur van de perspectiefwoningen is twintig jaar. De woningen boeten echter niet in op kwaliteit en voldoen aan het bouwbesluit. De woningen zijn voorzien van vloerverwarming, kunststof kozijnen, mechanische ventilatie, HR++ glas en een HR combiketel. Omdat de woningen een exploitatietermijn hebben van twintig jaar is gekozen voor materialen die opnieuw gebruikt kunnen worden. De eerste vier woningen zijn gerealiseerd in Finsterwolde. Deze woningen zijn in drie maanden gebouwd en de inschatting is dat dit sneller kan wanneer nog meer onderdelen geprefabriceerd worden.

Benchmark

De genormeerde grondprijzen waar Acantus mee rekent zijn de basis voor de grondkosten. Dit bedrag ligt lager dan de benchmark. Het grote verschil met de stichtingskosten in de benchmark zit echter in de lage bouwkosten. Om de lage bouwkosten te verwezenlijken, is er zoveel mogelijk gewerkt met geprefabriceerde onderdelen. Ook het eenvoudige ontwerp drukt de kosten.

Dit is bijvoorbeeld terug te zien in het dicht bij elkaar plaatsen van de natte cellen en de keuken Hierdoor zijn de leidingen kort. Ook is de bruto-nettoverhouding van de oppervlakte gunstig doordat de woningen gelijkvloers zijn. De bijkomende kosten zijn laag omdat veel gangbare adviseurs (architect, constructeur) werden aangestuurd door de aannemer. De kosten vallen daarom onder de bouwkosten.

Stichtingskosten inclusief BTW van het project en de benchmark afgezet tegen de gebruiksoppervlakte

scatter stiko incl btw en gbo.png

De bedrijfswaarde is lager dan de benchmark. Dit komt doordat de verhuurderheffing is ingerekend, de huren laag zijn en door de exploitatietermijn van twintig jaar. De bedrijfswaarde is verder berekend met de uitgangspunten van het WSW. De onderhoudslasten zijn laag omdat groot onderhoud niet nodig is binnen de exploitatietermijn. De overige bedrijfslasten (verzekeringen, belastingen, bedrijfsvoering en verhuurdersheffing) zijn niet te beïnvloeden tijdens de ontwikkeling en staan vast.

De woningen zijn bijna rendabel volgens deze berekening. Voor Acantus is dit een acceptabel resultaat voor deze eerste pilot. De rendabele huurwoning die twintig jaar blijft staan lijkt binnen de mogelijkheden te liggen. Hiermee kan Acantus voorzien in de specifieke nieuwbouwbehoefte in het aardbevings- en krimpgebied in Noordoost- en Oost-Groningen.

 

benchmark

Grondprijzen sociale huurwoningen
Benchmark woningverbetering

De benchmark is online.

Klik hier voor meer informatie