Pieter Vlamingstraat: De Key

23 januari 2016
 

Woonstichting De Key in Amsterdam realiseert in de Pieter Vlamingstraat een complex van 145 zelfstandige studentenwoningen. Watkostdebouwvaneenhuurwoning benchmarkte dit project.

Deelnemers kunnen hier de uitgebreide projectbeschrijving en de bouwtekeningen downloaden met de inlogcombinatie. De uitgebreide beschrijving versie bevat een uitsplitsing van de stichtingskosten. De bouwtekeningen zijn van de situatie en begane grond, de derde verdieping en de gevel.

 Pieter Vlamingstraat De Key.png

 

Kleine woningen met hoge woonkwaliteit

De Key onderzoekt de bouw van kleine woningen voor woonstarters (30 tot 50 m2). Kwaliteit is meer dan oppervlakte alleen. Kleine huishoudens kunnen prettig wonen in kleine woningen in de stad als de woning een grote functionele kwaliteit heeft, zoals een goed bed, een goede badkamer en keuken. Zaken die veel ruimte vergen op woningniveau, zoals wasmachine, buitenruimte, keuken en woonkamer, kunnen worden gedeeld. Belangrijk is dat de kleine woning als een volwaardige woning voelt. Bijkomend voordeel is dat kleinere woningen mogelijk rendabeler geëxploiteerd kunnen worden met een huurprijs onder de aftoppingsgrens voor kleine huishoudens. De Pieter Vlamingstraat illustreert dat dit binnen handbereik is.

De eerste projecten nieuwe stijl zijn gericht op studenten. In de Pieter Vlamingstraat wordt een complex gebouwd met 145 zelfstandige studentenwoningen op een plek waar verouderde woningen gesloopt zijn. In de plint van het gebouw is een bedrijfsruimte voorzien. Er zijn geen parkeerplaatsen gerealiseerd voor dit project. Het gebouw is ontsloten met trappen, één entree, één lift en galerijen. De meeste woningen zijn 20 tot 25 m2. Op de hoeken liggen enkele grotere woningen. De woningen zijn voorzien van een keukenblok en badkamer met toilet.

Aanbesteding

Het project is (deels) prestatiegericht aanbesteed volgens de EMVI-methode (Economisch Meest Voordelige Inschrijving), waardoor de aannemer verantwoordelijk wordt voor ontwerp- en uitvoeringsrisico’s. De aannemers hebben meer ruimte om eigen bouwsystemen toe te passen. Tijdens de uitvoeringsfase is minder inzet nodig van De Key.

Benchmark

De gemiddelde woning in de benchmark is groter dan in de Pieter Vlamingstraat, omdat het aantal referenties anders te beperkt is. De kleinere woningen in de benchmark zijn ook studentenwoningen. De verhouding tussen het gebruiksoppervlak en de bruto vloeroppervlakte is relatief ongunstig ten opzichte van de benchmark, omdat de verkeersruimte relatief groter is bij kleine woningen. De bruto-netto-verhouding is relatief gunstig voor appartementen van gemiddeld 28 m2. Dat kan doordat het gebouw één entree en één lift heeft en weinig verkeersruimte.

tabel 1.png

Grondkosten

De grondkosten bestaan uit de grondprijs, zoals afgesproken met de gemeente, en historische plankosten. De inbrengwaarde van het oude complex is niet meegenomen. De grondprijs is relatief laag in verband met de erfpachtconstructie. De historische plankosten (geen btw) zijn gemaakt voor een eerder plan, dat is herontwikkeld omdat het niet paste binnen de ontwikkelingen op de woningmarkt. De grondkosten zijn hoger dan de benchmark door de herontwikkelingskosten.

Bouwkosten

De bouwkosten per woning zijn lager dan de benchmark. Het efficiënte ontwerp en de gunstige markt zijn de belangrijkste oorzaken hiervoor. Door de EMVI-aanbesteding heeft de aannemer, Bot Bouw, zijn eigen bouwsysteem kunnen hanteren.

Bijkomende kosten

De bijkomende kosten zijn scherper dan de benchmark. De indirect bijkomende kosten zijn inclusief algemene kosten en rente, terwijl dat niet bij alle projecten in de benchmark is toegerekend. Het voordeel van minder inzet door prestatiegericht aanbesteden (EMVI) bleek in de praktijk minder groot dan verwacht.

Huur en bedrijfswaarde

De huur is hoger dan de benchmark, ondanks de kleinere woningen, en lager dan de aftoppingsgrens voor kleine huishoudens. De genormeerde bedrijfswaarde (117.000 euro) is hoger dan de benchmark. De verhuurdersheffing in de benchmark is gecalculeerd als 0,536 procent van de stichtingskosten, omdat de WOZ-waarden van projecten in de benchmark onbekend zijn. De onderhoudslasten van De Key zijn laag bij kleine woningen, terwijl daar in de benchmark niet altijd voor wordt gecorrigeerd. De bedrijfslasten van De Key zijn relatief laag in de sector. Het resultaat is + 22.000 euro. Dit wordt nog gunstiger als de herontwikkelingskosten niet worden meegerekend.

Marktwaarde verhuurde staat

De marktwaarde conform het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ is 85.000 euro. Het resultaat op marktwaarde, -11.000 euro, is 33.000 euro lager dan het resultaat tegen de bedrijfswaarde.

Grondprijzen sociale huurwoningen
Benchmark woningverbetering

De benchmark is online.

Klik hier voor meer informatie