Siemensstraat: Kleurrijk Wonen

23 mei 2017
 

Kleurrijk Wonen vervangt 54 eengezinswoningen in de Siemensstraat in Leerdam West door 34 nieuwe. De nieuwe woningen voldoen aan de vereiste voor de energieprestatievergoeding (epv). Omdat het een eerste pilot is met woningen op dit ambitieniveau wordt de epv niet geïnd bij de eerste bewoners. Kleurrijk Wonen heeft, mede door deze pilot, besloten om te streven naar bijna energieneutrale woningen (beng) in de nieuwbouw en niet naar epv-niveau.

Deelnemers kunnen hier de uitgebreide projectbeschrijving en de verhuurbrochure downloaden met de inlogcombinatie. Deze uitgebreide projectbeschrijving bevat een uitsplitsing van de stichtingskosten en illustraties van het project. In de verhuurbrochure staan ondermeer de woningplattegronden.

Ook is de presentatie over dit project te downloaden, zoals gegeven op de bijeenkomst: Hoe duurzaam moet nieuwbouw zijn?

 

website.png

 

De vervangende nieuwbouw aan de Siemensstraat is een onderdeel van de herstructurering van de wijk Leerdam West. Het programma van deze fase van de herstructurering bestaat uit 16 gangbare eengezinswoningen, 17 kleine eengezinswoningen met het programma nagenoeg op de begane grond en twee slaapkamers op de verdieping en één speciale woning. Aan deze speciale woning zijn extra stedenbouwkundige en geluidstechnische eisen gesteld, die samenhangen met de ligging van de woning. Bij alle woningen worden tuinmuren en -huisjes gerealiseerd.

Nieuwbouw op epv-niveau, maar dan zonder de epv

De woningen worden uitgevoerd met epv-kwaliteit inclusief bijbehorende contracten voor een betere betaalbaarheid. De epv-vergoeding wordt niet in rekening gebracht bij de eerste bewoners, omdat Kleurrijk Wonen eerst ervaring wil opdoen met dergelijke woningen. Daarom wordt van meet af aan het energieverbruik gemonitord. Zo wordt een duidelijk beeld verkregen van de werkelijke energieprestatie van de woningen. Afhankelijk van de resultaten kan bij mutatie gekozen worden om de epv alsnog in rekening te brengen.

Kleurrijk Wonen hanteert de trias energetica als uitgangspunt voor de nieuwbouw. De belangrijkste aanpassingen om tot het niveau van een epv-woning te komen zijn zware isolatie, zonnepanelen op alle daken, driedubbel glas en verwarming met infraroodpanelen aan het plafond. Ondanks de installaties is de milieuprestatie gebouwen (mpg) van de woningen 0,80 euro per m2 bvo. Dat is lager dan de norm van 1,00 euro die naar verwachting per 1 januari 2018 van kracht wordt.

De woningen worden verhuurd met een gemiddelde aanvangshuur van 649 euro. Bewoners  worden goed geïnformeerd over de installaties en de mogelijkheden om onnodig energieverbruik te voorkomen. De energierekening voor de huurders is daarom bijzonder laag en mogelijk zelfs  per saldo nul.

 

Woningtypen.png 

 

De woningen worden conceptueel gebouwd

Een viertal conceptuele bouwers is gevraagd te bieden op de vraagspecificatie en het functioneel programma van eisen. De bouwers moesten de epv-kwaliteit aantonen met de nZEB-tool. Dit is een ontwerpberekening die het integrale energiesysteem beoordeelt.

De bouwer moet de epv-prestaties voor minimaal tien jaar garanderen. In deze periode verzorgt de bouwer de service, het onderhoud en de monitoring van het gebruik. Daarnaast is een prognose gevraagd voor het onderhoud de komende 50 jaar. De bouwer verzorgt ook de communicatie richting bewoners over het energiecontract dat zij aangaan met de energieleveranciers  en de informatie over de installaties. Dit alles vanuit de gedachte dat de kennis, met name de technische kennis over de energiemaatregelen, bij de bouwer zit.

De vier bouwers hebben totaal verschillende energiesystemen voorgesteld. Op dit punt viel dus wat te kiezen voor Kleurrijk Wonen. Na evaluatie heeft Kleurrijk Wonen besloten bij de volgende uitvraag nog meer nadruk te leggen op de buitenschil. De energievraag wordt dan teruggebracht van 30 naar 25 kwh/m2/jaar.

Vergelijking met de benchmark

De geraamde kosten uit het investeringsbesluit zijn afgezet tegen de benchmark. Deze bestaat uit 46 projecten met eengezinswoningen van gemiddeld 107 m2 gebruiksoppervlakte, een epc van 0,48 en een huur onder de liberalisatiegrens. De projecten in de benchmark zijn of worden opgeleverd tussen 2012 en 2018.

benchmark.png

De grondkosten van het project zijn vergelijkbaar met de benchmark, omdat een normbedrag is gehanteerd. De werkelijke grondkosten zijn aanmerkelijk hoger, met name door het sociaal plan en de verhuiskostenvergoedingen voor de zittende huurders. Deze kosten werken sterk door omdat sprake is van verdunning. De boekwaarde en het sociaal plan van de 54 oude woningen worden omgeslagen over 34 nieuwe woningen.

We vergelijken de som van de bouw- en direct bijkomende kosten omdat het project conceptueel is aanbesteed. De som van deze kosten is 30.000 hoger dan de benchmark. Het grootste deel komt door de extra maatregelen ten behoeve van de epv, circa 20.000. Daarnaast zijn extra maatregelen getroffen om de woningen stedenbouwkundig in te passen en voor aanpassingen aan de naastgelegen supermarkt. De bouwplaatskosten zijn relatief hoog doordat het een binnenstedelijke locatie betreft. Naast het bouwen maakt de bouwer kosten om de bewoners te informeren over de energiemaatregelen. Dit is ook meegerekend in de bouwkosten. Tenslotte is een extra voorziening getroffen in het budget omdat het een pilotproject betreft.

De indirecte bijkomende kosten zijn hoger dan de benchmark. Dit komt door de extra tijd die gemoeid is met opzetten van een experiment. Ook hanteert Kleurrijk Wonen commerciële tarieven voor de inzet van eigen mensen en wordt de rente ingerekend. Dat is niet bij alle projecten in de benchmark het geval.

De totale stichtingskosten zijn € 35.000 hoger dan de benchmark.  Daar staat tegenover dat de huurders niet of nauwelijks een energierekening hebben. Op basis van de epv-wet kan voor de woningen in de Siemensstraat gemiddeld een epv van €151 per maand in rekening worden gebracht. De contante waarde van dit ongeïndexeerde bedrag over een periode van 50 jaar komt overeen met €33.000. Dat is ruim voldoende om de meerkosten voor de epv-kwaliteit te dekken.

scatter stiko.png

 

BENG is de nieuwe duurzaamheidsnorm voor nieuwbouw

Bij Kleurrijk Wonen is vooralsnog Bijna Energieneutraal (BENG) de nieuwe norm voor duurzaamheid. Deze nieuwe norm was nog in ontwikkeling tijdens de besluitvorming over de Siemensstraat. Vanaf 2020 moeten alle nieuwe woningen BENG zijn.

Er zijn verschillende redenen voor BENG in plaats van epv. Een woning bouwen op epv-niveau is duurder dan BENG, omdat installaties nodig zijn om de energie te leveren. Naast de extra investering brengen deze installaties ook onderhoudslasten met zich mee.

Het heffen van de epv levert ook extra administratieve lasten op voor de corporatie. De woonlasten van een beng-woning zijn lager dan van een epv-woning als de epv voor 100% in rekening wordt gebracht. Daarnaast staat de salderingsregeling voor het terugleveren van stroom onder druk. Dit is een risico omdat de grondslag voor de epv wegvalt als deze regeling stopt.

Met betrekking tot duurzaamheid geldt de inspanningen in dat kader moeten bijdragen aan een lagere CO2-uitstoot. De extra installaties om groene energie op te wekken kosten veel energie om te bouwen. Dit komt ook tot uitdrukking in de hoge schaduwkosten (mpg-score) van zonnepanelen.

Het Rijk streeft naar 100% groene energie in 2050. Daarbij spelen energiebedrijven een belangrijke rol. Is het niet efficiënter om de groene energie centraal op te wekken dan om een groene energiefabriek te bouwen op elke woning?

Grondprijzen sociale huurwoningen
De benchmark woningverbetering...