Tasmanhof: Haag Wonen

6 mei 2015
 

Woningstichting Haag Wonen heeft 26 appartementen ontwikkeld op een voormalige schoollocatie in het Zeeheldenkwartier in Den Haag. Het project Tasmanhof omvat naast de woningen ook een semiopenbare tuin, de Zeeheldentuin genaamd. Hiermee gaat een wens van de buurt in vervulling om meer groen te creëren in de buurt.

Deelnemers kunnen hier de uitgebreide projectbeschrijving downloaden met de inlogcombinatie. De uitgebreide beschrijving versie bevat een uitsplitsing van de stichtingskosten, de stedenbouwkundige situatie, een woningplattegrond en een foto impressie van het project zoals opgeleverd. Daarnaast zijn de volgende bouwtekeningen te downloaden: De plattegrond van de eerste verdieping (met een toelichting van de architect), gevelfragmenten en het trappenhuis.

Stedenbouwkundige situatie

SP.jpg (1)

Illustraties: Architektencombinatie

De Tasmanhof is ontwikkeld voor 1 en 2 persoonshuishoudens met een laag middeninkomen in een van de beste wijken van Den Haag. De Tasmanhof speelt daarmee een grote rol in de integrale vernieuwing van de wijk en draagt bij aan een meer gedifferentieerd woonmilieu.

Het gebouw is efficiënt ontworpen, met 4 bouwlagen, een galerijontsluiting, veel identieke woningplattegronden en een apart gebouw voor de bergingen. De gemiddelde gebruiksoppervlakte is 82 m2 en de verhouding tussen het bruto vloeroppervlak (bvo) en de gebruiksoppervlakte (go) is gunstig (zie tabel). De appartementen hebben een woonkamer met open keuken, twee slaapkamers, een badkamer, een apart toilet, een berging en een royaal balkon. Het woongedeelte van alle appartementen is georiënteerd op het zuiden met uitzicht op de Zeeheldentuin.

Standaard woningplattegrond

woningplattegrond.png

De appartementen zijn bereikbaar via een centraal trappenhuis met één lift en met galerijen aan de achterkant van het gebouw. De appartementen op de begane grond zijn toegankelijk via de achterzijde van het gebouw. De bergingen staan los achter het gebouw en parkeren is buiten het plan opgelost. Het mossedumdak zorgt voor vertraagde afvoer van regenwater, waardoor de piekbelasting op de riolering lager wordt. De lift werkt op zonne-energie van de zonnepanelen op het dak.

Benchmark

De Tasmanhof is vergeleken met twee referentiegroepen. De appartementen in referentiegroep 1 hebben vergelijkbare gebruiksoppervlakte. In referentiegroep 2 zijn projecten geselecteerd met een vergelijkbare verhouding tussen de gebruiksoppervlakte (go) en bruto vloeroppervlakte (bvo), om te kijken welk effect dit heeft op met name de bouwkosten.

Benchmark Tasmanhof met twee referentiegroepen

tabel 1.png

De grondkosten van de Tasmanhof zijn relatief hoog vergeleken met beide referentiegroepen. Dit komt door de verwervingsprijs van de voormalige schoollocatie. Ook zijn rentekosten opgelopen omdat het plan herontwikkeld moest worden.

De bouwkosten van de Tasmanhof zijn scherp vergeleken met beide referentiegroepen. Referentiegroep 2, met de go/bvo verhouding zoals de Tasmanhof, heeft scherpere bouwkosten per woning dan de referentiegroep 1. Waarschijnlijk is de gunstige go/bvo verhouding daar een belangrijke oorzaak van. Daarnaast speelt de LEAN aanpak een grote rol bij het realiseren van lage bouwkosten. Door de bouwondernemer vroeg te betrekken in het proces kon een goede afstemming worden gevonden in het ontwerp, in de materialisatie en in de uitvoering. Daarbij is gebruik gemaakt van een Building Information Modelling systeem (BIM). Het optimaliseren vond doorgang tot oplevering van het project.

De bijkomende kosten zijn vergelijkbaar met de referentiegroep. De besparing door de introductie van de LEAN aanpak valt weg tegen de meerkosten voor adviseurs die nodig waren voor de herontwikkeling van het plan. Op basis van het experiment met de LEAN aanpak kan met name de eigen inzet van Haag Wonen verder omlaag omdat de aannemer zelf de directievoering en het toezicht op de bouw kan organiseren.

Stichtingskosten inclusief BTW afgezet tegen de gebruiksoppervlakte voor de Tasmanhof en de twee referentiegroepen

scatter1.pngscatter2.png

De appartementen zijn in 2014 verhuurd voor € 648, exclusief servicekosten. De servicekosten worden ondermeer gedrukt doordat de lift op zonnepanelen werkt. Inclusief de servicekosten blijven de woningen binnen de sociale voorraad.

De genormeerde bedrijfswaarde is relatief laag door de verhuurderheffing en de bedrijfslasten. De verhuurderheffing bij Tasmanhof is circa € 13.500, terwijl deze post in de benchmark niet is ingerekend. De bedrijfslasten van Haag Wonen zijn aan de hoge kant door de toerekening van algemene beheerskosten.

Het project is minder rendabel dan vergelijkbare projecten in de benchmark. Dit komt door een hoge verwervingsprijs aan de kostenkant en hoge bedrijfslasten in de bedrijfswaarde. De verhouding tussen de gebruiksoppervlakte en de som van bouw- en bijkomende kosten is wel gunstig. Zowel de LEAN aanpak als het efficiënte ontwerp hebben daaraan bijgedragen.

Grondprijzen sociale huurwoningen
Benchmark woningverbetering

De benchmark is online.

Klik hier voor meer informatie