Zijdevlinder: Kleurrijk Wonen

Kleurrijk Wonen ontwikkelde De Zijdevlinder, een project met veertig appartementen nabij het
wijkcentrum van de uitleglocatie Parijsch in Culemborg. Watkostdebouwvaneenhuurwoning
benchmarkte dit project.

Deelnemers kunnen hier de uitgebreide projectbeschrijving downloaden met de inlogcombinatie. De uitgebreide beschrijving versie bevat een uitsplitsing van de stichtingskosten.

Het U-vormige gebouw De Zijdevlinder bestaat uit 38 appartementen van circa 80 m2 en twee appartementen van circa 120 m2, die geschikt zijn gemaakt voor twee gezinnen met een fysiek gehandicapt kind. Alle woningen beschikken over een berging op de begane grond en er is een centraal oplaadpunt voor scootmobielen.

De Zijdevlinder heeft een galerijontsluiting en een parkeervoorziening met 28 plaatsen op het binnenterrein. Buiten de kavel worden nog eens 28 parkeerplaatsen gerealiseerd.

EMVI

Het project is aanbesteed op het criterium Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI). De basis voor de aanbesteding bestond uit een stedenbouwkundig plan, een beeldkwaliteitsplan en een programma van eisen met prestatie-eisen. Met de ontwikkelende aannemer, Boele & van Eesteren, is een Design & Build-contract gesloten, met een optie voor het onderhoud. De aannemer heeft het concept in vier maanden uitgewerkt tot de aanvraag van de omgevingsvergunning.

Het projectmanagement is uitgevoerd door een extern bureau (Bloei). De meeste adviseurs (architect, constructeur, milieuadviseur) vielen onder de aannemer. Het team werkte met een BIM en clashbijeenkomsten. Dankzij deze werkwijze kwamen discrepanties tussen bijvoorbeeld bouwkundige en installatietechnische aspecten van het ontwerp al vóór de uitvoering aan het licht. Dat leidde tot lagere faalkosten.

Prefab

Boele & van Eesteren heeft gewerkt met het concept PlusAppartementen van VolkerWessels. Dit concept werkt met bouwdelen van prefab beton. In de aanbestedingsfase heeft de aannemer een voorstel gedaan om het stedenbouwkundig plan aan te passen zodat gebruik gemaakt kon worden van deze standaard bouwdelen. Het aangepaste plan was kwalitatief gelijk in termen van de prestatie-eisen, maar kon op deze manier tegen lagere kosten worden gerealiseerd. Bijkomend voordeel is dat de bouw grotendeels binnen wordt gedaan en dus minder weersafhankelijk is.

Het project is in 25 weken gebouwd en binnen de planning opgeleverd, zonder noemenswaardig meerwerk. Bij oplevering waren geen opleverpunten, al zijn tijdens de onderhoudstermijn wel verschillende herstelpunten gebleken.

Onderhoud

Bij de aanbesteding is de inschrijvers gevraagd om een meerjarenonderhoudsplan aan te leveren, dat mogelijk ook gegund werd. Het planmatig onderhoud is gegund aan VolkerWessels Vastgoedbeheer, een zusterbedrijf van Boele & van Eesteren voor 20 jaar in beginsel. Het doel hiervan is te komen tot voordelig en efficiënt onderhoud, waarbij Kleurrijk Wonen ontzorgd wordt. Door de onderhoudslasten mee te wegen heeft de aannemer een incentive om een onderhoudsarm ontwerp te maken.

Het onderhoudsniveau wordt gemonitord met prestatieafspraken en kpi’s, voor het bouwkundige deel op basis van NEN 2767. Het reparatie- en mutatieonderhoud wordt uitgevoerd door Kleurrijk Wonen.

Benchmark 

De verhouding tussen het gebruiks- en bruto vloeroppervlak is vergelijkbaar met het gemiddelde in de benchmark: 77 tegen 75 procent in de benchmark. Dat geldt ook voor de epc van 0,6 en 0,65 in de benchmark.

De grondkosten bestaan uit de grondprijs die is afgesproken met de leverancier van de grond. Daarbij is afgesproken dat Kleurrijk Wonen het parkeren oplost.

De bouwkosten zijn zeven procent hoger dan de benchmark. De meeste adviseurs (constructeur, architect, milieuadvies) vielen onder de aannemer en de kosten vallen dus in de aanneemsom. De aanleg van het parkeerterrein is onderdeel van de bouwkosten. De aanneemsom is tot stand gekomen in een gunstige markt. De winnende aannemer was scherper geprijsd dan de andere inschrijvers.

De bijkomende kosten in het project zijn 30 procent lager dan de benchmark. Kleurrijk Wonen rekent algemene kosten en rente toe aan projecten, terwijl dat niet in alle projecten in de benchmark wordt gedaan. De bijkomende kosten zijn dus relatief laag.

De directe bijkomende kosten waren laag doordat de meeste adviseurs door de aannemer werden aangestuurd. Deze kosten vallen onder de bouwkosten. De indirecte bijkomende kosten zijn 38% van de benchmark. De algemene kosten voor eigen inzet waren beperkt doordat de aannemer een groot deel van het ontwikkelen deed. De rentekosten waren relatief laag doordat de doorlooptijd van het project beperkt was tot 25 weken.

De stichtingskosten zijn vergelijkbaar met de benchmark. De hogere bouwkosten worden gecompenseerd met lagere bijkomende kosten. Daarnaast zijn extra kosten voor parkeren opgenomen in de stichtingskosten.

Stichtingskosten inclusief BTW van het project en de benchmark afgezet tegen de gebruiksoppervlakte

Ondanks de lagere huur is de genormeerde bedrijfswaarde gelijk aan de benchmark. Dit komt vooral door lage onderhoudslasten bij Kleurrijk Wonen. In de bedrijfswaarde is gerekend met het gemiddelde onderhoudsniveau van de corporatie. Het voordeel van de lagere onderhoudslasten door een externe partij is dus niet ingecalculeerd in de bedrijfswaarde.

Het resultaat van de Zijdevlinder is vergelijkbaar met de benchmark. In deze vergelijking is het voordeel van lagere onderhoudslasten niet ingerekend.