Onderzoek: De bouw van tijdelijke woningen
Download het rapport of klik hier voor alle informatie over verplaatsbare woningen
Op veel plaatsen zijn er aanzienlijke wachttijden voor sociale huurwoningen. Daardoor komen met name spoedzoekers in de knel. De bouw van tijdelijke (verplaatsbare) woningen wordt gezien als een van de manieren om snel betaalbare woningen toe te voegen aan de voorraad. In dat kader heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken dit onderzoek laten uitvoeren met als vraagstelling:
- Wat is de kwaliteit van tijdelijke woningen en wie zijn de bewoners?
- Zijn tijdelijke woningen sneller en goedkoper te bouwen dan reguliere woningen?
- Zet de bouw van tijdelijke woningen door?
- Hoe kan de bouw van tijdelijke woningen gestimuleerd worden?
Van 2016 tot en met 2018 zijn 6.300 tijdelijke woningen gebouwd in Nederland. Op basis van mediaberichten is een lijst bijgehouden van projecten met tijdelijke woningen. Het rapport is gebaseerd op een enquête onder 39 projecten (opdrachtgevers, met name corporaties) met 2.800 woningen, aangevuld met enquêtes onder gemeenten en bouwers. De resultaten zijn verdiept tijdens Ronde Tafels met opdrachtgevers, gemeenten en bouwers.
De productie van tijdelijke woningen, opgave bouwers
De belangrijkste conclusies uit het onderzoek zijn
Wat is de kwaliteit van tijdelijke woningen en wie zijn de bewoners?
- In bijna alle projecten wordt een mix van doelgroepen gehuisvest, samen te vatten als spoedzoekers. Er zijn geen projecten gevonden voor alleen vergunninghouders.
- De woningen zijn gewild en de bewoners tevreden volgens de verhuurders
- In bijna alle projecten zijn enkel zelfstandige woningen gebouwd. De gemiddelde gebruiksoppervlakte van de appartementen en eengezinswoningen is respectievelijk 33 en 39 m2
- Voor driekwart van de woningen is een ontheffing gevraagd op het bestemmingsplan. De meeste via de kruimelprocedure, maar ook vaak via de buitenplanse procedure
- 54% van de woningen voldoet aan het bouwbesluit voor tijdelijke gebouwen, 41% aan het bouwbesluit voor de (permanente) woonfunctie. Bij veel van de woningen die voldoen aan bouwbesluit tijdelijke gebouwen zijn extra eisen gesteld, vooral op het vlak van circulariteit en duurzaamheid
- Opdrachtgevers en bouwers hebben geen vertrouwen in de werking van het rechtens verkregen niveau bij verplaatsing, zoals nu vastgelegd in het bouwbesluit. Zij verwachten dat het risico zeer groot is dat de (nieuwe) gemeente eist dat de woningen bij verplaatsing getoetst moeten worden aan het dan geldende bouwbesluit
- Een belangrijke reden voor tijdelijke woningen is dat op locaties gebouwd kan worden die niet bestemd zijn voor wonen
Zijn tijdelijke woningen sneller en goedkoper te bouwen dan reguliere nieuwbouw?
- Tijdelijke woningen kunnen sneller gebouwd worden dan permanente woningen, maar de planontwikkeling duurt vele malen langer dan de realisatie
- De formele doorlooptijd van de planprocedure is niet het grootste knelpunt; de meeste vertraging komt door weerstand van omwonenden en belanghebbenden en de angst daarvoor bij politieke besluitvorming
- De gemeente heeft een sleutelrol om de vaart erin te houden
- Permanente woningen zijn rendabeler dan tijdelijke woningen. Tijdelijke woningen zijn financieel niet rendabel voor de meeste opdrachtgevers
- Opdrachtgevers zien de beschikbaarheid van een vervolglocatie en nieuwe kwaliteitseisen bij verplaatsing, het zogenaamde rechtens verkregen niveau, als de grootste risico’s van tijdelijke woningen
Zet de bouw van tijdelijke woningen door?
- De bouw van tijdelijke woningen zet door. In 2019 worden naar verwachting tenminste 3.200 tijdelijke woningen gebouwd
- Redenen voor tijdelijke woningen zijn snelheid, past bij de doelgroep en - vooral voor opdrachtgevers - de beschikbaarheid van locaties buiten de reguliere plancapaciteit
Aanbevelingen om de bouw van tijdelijke woningen te stimuleren
- Zoek locaties buiten de reguliere plancapaciteit
- Maak meer gebruik van de buitenplanse procedure om de eerste exploitatietermijn vast te stellen op 15 jaar of langer
- Maak alleen gebruik van de kruimelprocedure als er vrijwel zeker geen bezwaren zijn te verwachten
- Creëer een tijdelijk huurcontract waarvan de duur aansluit bij de maximale exploitatieduur die vastligt in (een afwijking van) het bestemmingsplan
- Voer een eenmalige toelating in voor woningbouwconcepten, borg daarmee het rechtens verkregen niveau en bespaar zo dubbel werk
- Onderzoek het risico van het rechtens verkregen niveau, licht de regel toe aan de praktijk of nuanceer de (toelichting op) de regel
- Zet in op voldoende kwaliteit, zodat tijdelijke woningen de moeite waard zijn om te verplaatsen
- Overweeg de maximale termijn van de kruimelprocedure te verlengen tot 15 jaar
- Wijs gemeenten op hun sleutelrol
- Definieer en registreer tijdelijke woningen en maak zo monitoring mogelijk
- Onderzoek hoe het verplaatsingsrisico verkleind kan worden en wie dit risico wil dragen
- Onderbouw het circulaire businessmodel van tijdelijke woningen beter
- Maak duidelijk of er sprake is van roerend of onroerend goed
- Deel kennis en ervaringen
- Gebruik de term 'Verplaatsbare woningen' in plaats van 'Tijdelijke woningen', dat dekt de lading beter
Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en gepubliceerd als bijlage bij de Staat van de volkshuisvesting 2019
Klik hier voor het overzicht van informatie over verplaatsbare woningen
